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由于我国房屋的性质多样,房屋能否被继承,也存在着某些不确定性。下面,我们结合房屋的性质,对继承问题作出简要分析。


一、商品房

商品房是指按法律、法规及有关规定可在市场上自由交易,不受政府政策限制的各类商品房屋,包括新建商品房、二手房(存量房)等。此类房产又可分为单独所有、共同共有和按份共有。

(一)单独所有

单独所有,即指个人拥有房产的完全产权。在此情况下,房屋的继承比较简单,有遗嘱的按遗嘱继承,没有遗嘱的, 由被继承人的法定继承人继承。

(二)共同共有

一般存在于家庭关系中,如夫妻共有房屋、家庭共有房屋。在此情况下,某个共有人死亡,先将该房屋属于其他共有人的部分去除,剩下余部分作为遗产, 有遗嘱的按遗嘱继承,没有遗嘱的, 由被继承人的法定继承人继承。比如,夫妻共同所有的房屋,一方死亡后,先将房屋属于另一方的分离出去,一般情况下,夫妻各占一半份额,剩余的一半份额,被继承人有遗嘱的按遗嘱继承,没有遗嘱的,由被继承人的法定继承人继承。

(三)按份共有

按份共有房产指两个或两个以上的人,对同一房产按各自所有的份额分享权利,承担义务,即按份共有人对房屋产权享有确定的份额 ,比如房屋的三分之一产权。比如,某房产是兄弟之间购买的,购买时支付的金额不同,兄弟之间按照出资比例按份共有房屋,其中一个兄弟去世,他的继承人只能继承死者所占有的房屋份额。继承仍按照被继承人有遗嘱的按遗嘱继承,没有遗嘱的,由被继承人的法定继承人继承。


二、央产房

央产房全称为中央在京单位已购公有住房,一般是指职工按房改成本价或标准价购买的中央在京单位建设的安居工程住房和集资合建住房。央产房是可以上市交易的,根据《中央在京单位已购公有住房上市出售管理办法》第6条规定:“出售人应填写《中央在京单位已购公房上市出售登记表》,交易办公室根据职工住房档案进行核对。核对无误的,出售人可到房屋所在区、县国土房管局交易管理、权属登记部门办理过户手续,也可委托定点交易机构代为办理房屋买卖以及交易过户手续。”央产房可以继承,但是央产房继承需办理《在京央产单位已购公房变更通知单》后再办理继承手续。


三、公租房

公共租赁住房是指由国家提供政策支持,各种社会主体通过新建或者其他方式筹集房源、专门面向中低收入群体出租的保障性住房,是一个国家住房保障体系的重要组成部分。公共租赁住房不是归个人所有,而是由政府或公共机构所有,用低于市场价或者承租者承受起的价格,向新就业职工出租,包括一些新的大学毕业生,还有一些从外地迁移到城市工作的群体。公租房的性质是租赁,对于租赁的房屋,承租人不拥有所有权,不能继承。有一些公租房,在原有承租人死亡后,同住同户口的继承人可以向房屋所属单位申请变更为新的承租人,继续承租居住该房屋。但有些公租房,已经不能变更承租人,理论上,原承租人死亡后,除配偶尚活着需要居住外,房屋所属单位可收回该房屋。实践中,必须结合公租房的政策以及案件的具体情况,具体分析和处理。


??? 四、小产权房

小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋,未缴纳土地出让金等费用,其产权证不是由国家房管部门颁发,而是由乡政府或村政府颁发,亦称“乡产权房”。“小产权房”不是法律概念,是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。该类房没有国家发放的土地使用证和预售许可证,购房合同在国土房管局不会给予备案。所谓产权证亦不是真正合法有效的产权证。此类房屋也不能继承。按照我国现有的法律和政策,国家不允许城镇居民购买农村集体土地上的房屋,更不承认此类房屋的产权。所以,此类房屋不属于继承法上规定的公民的合法财产,因此不能继承。


五、农村宅基地及房屋

农村宅基地,是农村的农户或个人用作住宅基地而占有、利用本集体所有的土地。包括已经建设房屋、建过房屋或者决定用于建造房屋的土地,已经建设房屋的土地、建过房屋但已无上盖物或不能居住的土地以及准备建房用的规划地三种类型。宅基地只有本集体组织成员才可申请取得,而且有“一户一宅”原则。所以,它的继承还关系到继承人的身份问题。


如果继承人和被继承人一样均是本集体组织成员,其继承人继承被继承人的宅基地和房屋一般都是没有问题的。如果继承人不是本集体组织成员,甚至已经成为城镇户口,因宅基地使用权具有一定的人身依附性,其取得需要主体符合特定的身份,即本集体经济组织成 员。因此,非本集体经济组织成员无权继承宅基地使用权,但是建造在宅基地之上的房屋可以继承,同样,继承后如何真正实现居住、使用的权利,依然需要有关法律和规定不断探索和完善。


儒德律师提醒您,在处理房产继承的问题时,首先应明确要继承的房产的类型,根据相关的法律和政策来判断是否享有继承权。鉴于我国的房产类型多样、房产继承复杂,实践中的情况更加难以探明,应积极寻求律师的帮助。

儒德律师,为您的美好生活保驾护航!

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